재테크 & 금융
전세·월세 계약 시 필수 확인 사항 총정리
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2025. 3. 6. 13:30
1. 전세·월세 계약, 안전한 거래의 시작은 꼼꼼한 확인에서!
전세나 월세로 거주할 집을 구할 때는 단순히 위치와 가격만 보고 계약하는 경우가 많다.
그러나, 부동산 계약은 단순한 거래가 아닌 내 소중한 자산과 권리를 보호하는 법적 행위다.
특히 최근 전세사기, 깡통전세 등의 사례가 급증하면서 임차인이 반드시 알아야 할 사항들이 늘고 있다.
전세·월세 계약은 계약 전 단계부터 잔금 납부 이후까지 꼼꼼하게 확인해야만 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁과 경제적 손실을 예방할 수 있다.
안전하고 확실한 주거생활을 위해 전세·월세 계약 시 필수 확인 사항을 단계별로 정리해 보자.
2. 계약 전 필수 확인 사항
1) 등기부등본 열람 - 집의 법적 상태 확인
- 등기부등본은 해당 부동산의 모든 권리관계가 담긴 공식 문서다.
- 등기부등본 열람을 통해 해당 집이 소유자의 명의가 맞는지 확인하는 것은 기본.
- 근저당, 가압류, 가처분, 압류 등 권리침해 요소가 있는지도 반드시 체크해야 한다.
- 특히 전세의 경우, 근저당 설정 금액이 높으면 경매 시 보증금을 보호받지 못할 위험이 크다.
- 최신 등기부등본은 계약 당일에도 반드시 다시 확인해야 한다.
2) 임대인 신분증 확인 및 실소유주 대조
- 계약서에 서명하는 임대인이 등기부등본상 실소유주와 동일한지 확인 필수.
- 대리인 계약 시 반드시 위임장과 인감증명서 확인.
- 임대인이 법인일 경우 법인등기부등본과 법인 인감증명서도 필수다.
3) 전입세대 열람 - 선순위 임차인 확인
- 동사무소에서 해당 주택의 전입세대 열람을 통해 이미 전입된 세대가 있는지 확인 가능.
- 이미 보증금이 높은 선순위 임차인이 있다면, 후순위로 밀려 보증금 반환 우선순위에서 불리할 수 있다.
4) 관리비 체납 여부 및 공과금 확인
- 관리사무소 또는 해당 건물 관리인에게 관리비 체납 여부 확인.
- 수도·전기·가스 등 공과금 체납도 반드시 체크해야 다음 세입자에게 부담이 전가되지 않는다.
3. 계약서 작성 시 필수 확인 사항
1) 계약서 주요 항목 확인
- 임대인·임차인 인적사항
- 임대 목적물의 정확한 주소 및 면적
- 보증금, 월세, 관리비 및 지급 시기
- 계약 기간과 계약 갱신 조건
- 중도 해지 시 위약금 및 반환 조건
- 특약 사항(수리 책임, 공용시설 이용 등)
2) 확정일자 필수
- 전세보증금 보호를 위해서는 반드시 계약서에 확정일자를 받아야 한다.
- 확정일자는 임대차계약의 객관적 증거로, 우선변제권 확보에 필수적이다.
- 계약 즉시 관할 동사무소에서 확정일자 부여 요청.
3) 특약 사항 꼼꼼히 기재
- 계약 만료 시 원상복구 범위
- 수리·보수 책임 주체
- 반려동물 허용 여부
- 주차 가능 여부
- 중도 해지 및 위약금 조건
4. 계약금·중도금·잔금 지급 시 필수 확인 사항
1) 임대인 계좌 확인
- 계약서에 기재된 임대인 명의 계좌로만 송금해야 향후 분쟁 시 법적 보호받을 수 있다.
- 절대 중개업자나 타인의 계좌로 송금 금지.
2) 입금증·영수증 보관
- 각 단계별 금액을 송금할 때마다 이체확인증·영수증 보관 필수.
- 현금 지급 시 반드시 수령 확인서 작성 및 임대인 서명 필수.
3) 중도금·잔금 지급 전 최종 점검
- 계약 이후 해당 부동산에 근저당 추가 설정 여부, 압류·가압류 발생 여부 등을
- 등기부등본 열람을 통해 확인한 후 잔금 지급 진행.
5. 입주 전·후 필수 확인 사항
1) 전입신고 및 확정일자 재확인
- 이사 후 14일 이내 전입신고 완료해야 대항력 확보.
- 전입신고 시 계약서 원본 지참 후 확정일자 재확인.
2) 시설물 점검 및 인수인계
- 입주 전 상태를 사진·동영상으로 촬영해 하자 유무 기록.
- 수도·보일러·도어록 등 주요 시설물 작동 상태 확인 후 이상 시 즉각 통보.
3) 관리비 및 공과금 명의 변경
- 입주 후 수도·전기·가스·인터넷 등의 명의를 반드시 임차인 명의로 변경해
- 과거 체납과 무관하게 새롭게 청구받도록 설정.
6. 전세·월세 계약, 안전하게 체결하는 법 요약
| 구분 | 필수 확인사항 |
| 계약 전 | 등기부등본·전입세대 열람, 관리비 체납 확인, 임대인 신분 확인 |
| 계약서 작성 | 임대차 조건·특약 명기, 확정일자 부여 |
| 계약금·잔금 | 임대인 계좌로 입금, 영수증 보관, 잔금 전 최종 점검 |
| 입주 후 | 전입신고 및 확정일자 확인, 시설물 점검, 공과금 명의 변경 |
전세·월세 계약 시 반드시 확인해야 하는 필수 사항을 꼼꼼히 체크해야 안전한 주거생활을 보장받을 수 있습니다. 등기부등본 확인부터 확정일자 받기, 관리비 체납 여부 확인까지 각 단계에서 꼼꼼한 점검이 필수입니다. 특히 전세사기 예방을 위해 계약 전후 법적 보호장치와 대항력 확보 방법을 숙지해야 합니다. 임차인의 권리 보호와 안전한 계약을 위해 반드시 필요한 정보와 확인 포인트를 이번 글에서 정리했습니다.